GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul mal edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesi ile düzenlenmiştir.

KARŞILIKLIK (MÜTEKABİLİYET)
Tapu Kanununun 35. Maddesi;yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul mal satın almalarını,miras veya diğer yollarla gayrimenkul mal edinmelerini karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak ve kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluna bağlamıştır.
 

Bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde gayrimenkul mal edinmesi, Türk vatandaşlarının da o ülkede gayrimenkul mal edinmesine kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkında fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.
   
Halihazır Uygulamaları esas alınan ülkeler:
Federal Almanya Cumhuriyeti, İrlanda, İspanya, İtalya, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Amerika Birleşik Devletleri, Arjantin, Avusturalya, Avusturya, Barbados, Belçika, Brezilya, Dominik Cumhuriyeti, Elsalvador, Fransa, Gabon, Guatemale, Hollanda, İngiltere, Kolombiya, Lüksemburg, Malavi, Mısır Arap Cumhuriyeti, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Peru, Somali, Şili, Tanzanya, Venezuella ve İsrail uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinmeleri serbest bulunmaktadır.

İSTİSNALAR
       a. Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair 21 Temmuz l95l tarihli Sözleşme uyarınca, mülteci olduğunun ve en az üç sene Türkiye'de ikametini resmi belge ile kanıtlayanlar için karşılıklılık koşulu aranmamaktadır. Keza vatansızlarda da karşılıklılık aranmaz.. Bu durumda olan gerçek kişilerin, karşılıklılık aranmadan kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşulu ile ülkemizde gayrimenkul mal edinme ve miras hakları bulunmaktadır.
       b. Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölgeleri ve turizm merkezlerinde gayrimenkul mal edinebilirler.

KISITLAYICI HÜKÜMLER
Sadece karşılıklılık koşulunun gerçekleşmesi yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmesi için yeterli değildir.
Yabancıların gayrimenkul edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır
       a. 442 sayılı Köy Kanununun 87. Maddesi, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde gayrimenkul mal edinmelerini yasaklamıştır. Bu nedenle yabancı gerçek kişiler tarafından edinilecek gayrimenkulün mutlaka belediye sınırları içerisinde bulunması gerekir.
Köy Kanunun 87. Maddesi ile getirilen bu hüküm, yabancılara köylerde bulunan gayrimenkul malların, miras yolu ile intikaline engel değildir. Ancak, Köy Kanununun anılan maddesi, yabancıların köylerde gayrimenkul mala malik olmalarını önlemek amacı güttüğünden,yabancılara köylerde miras yolu ile intikal eden gayrimenkullerin intikal işlemi yapılmakla birlikte,Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişilere rıza en devir ve temlik edilmeyen gayrimenkullerin tasfiyesi yoluna gidilir.
       b. Yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinmelerini yer itibariyle yasaklayan diğer hükümlerde 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri kanunun da yer almış bulunmaktadır. Anılan Kanun; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki gayrimenkullerin yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağı, devredilemeyeceği ve kiralanamayacağını öngörmüştür.
       c. 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde 30 hektardan fazla gayrimenkul edinemeyeceğini, bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabileceklerini, kanuni mirasın bu hükmün dışında olduğu kuralını koymuştur.